相關法條：
《中華人民共和國土地管理法》第六十三條
《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條
案由：農村房屋買賣合同糾紛
原告邱**與被告李*、任**農村房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。
判決書內容：
本院查明如下事實，原告邱**與原告李桂書、劉**原系兒媳與公、婆關系，被告李*系原告邱**與丈夫李*德之子。原告邱**與丈夫李*德在延慶區香營鄉三道溝村39號院有北房5間，2004年11月李*德去世，2005年被告邱**與被告任**協商，以1.5萬元的價格將該5間北房賣與被告任**，后任**對該房屋進行修繕并增建小北房一間。2015年4月13日，三原告訴至本院，以被告李*擅自將房屋賣與被告任**，且任**非本村集體經濟組織成員，其購買農村房屋違背相關政策為由，請求確認李*與被告任**達成的房屋買賣協議無效，并要求被告任**返還其房屋。本案在審理過程中，被告李*承認其擅自將房子賣與被告任**，亦認可雙方的買賣協議無效，現同意三原告的訴訟請求，并同意適當退還被告任**房價款；被告任**否認被告李*與其協商買房事宜，并提交香營鄉三道溝村村民的書面證明，證實系原告邱**與其達成的買賣協議，同時其申請對房屋進行價格評估，并提出如經法院認定雙方的買賣協議無效，則要求原告按評估價格返還其房屋及附屬物價款；經本院委托北京東華天業房地產評估有限公司進行評估，雙方爭議的房屋重置成新價及區位補償價合計143870元，三原告及被告李*對評估結論無異議，被告李*同意按評估價格返還被告任**購房款項，被告任**認為評估價格過低，因此堅持要求確認買賣協議有效、不同意退還房屋，同時稱如法院認定買賣協議無效，要求原告方賠償其房款損失30萬元，因此雙方未能協商解決。
本院認為，農民集體所有的土地的使用權不得出讓或轉讓；違反法律、行政法規的強制性規定的合同不具有法律效力；合同無效的，因該合同取得的財產，應當予以返還，有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應責任；本案被告任**非北京市延慶區香營鄉三道溝村村民，其通過購買原告房屋的形式可能取得原告宅基地的使用權，而農村宅基地屬于農民集體所有土地，因此其行為違反了法律規定，屬于無效?，F三原告請求確認雙方達成的房屋買賣協議無效，并要求被告任**返還房屋，本院應予支持。三原告訴稱系被告李*與被告任**達成的買賣協議，而被告任**提供三道溝村村民的證詞，證明系原告邱**與任**達成的協議，因此對該事實本院予以確認。關于被告任**主張返還購房款的意見，因其已經申請對房屋及所有附屬物進行評估，而評估價格是對現該房屋整體狀況作出的價值評估，因此應當按照該評估價確認應予返還的房屋價款。鑒于被告李*對該估價無異議，亦表示同意按該價格返還，因此本院確認被告李*與原告邱**共同退還被告任**房屋折價款。原告李桂書、劉**并未參與房屋買賣事宜，因此不承擔返還房價款的責任。依照《中華人民共和國土地管理法》第六十三條、《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條的規定，判決如下：
一、原告邱**與被告任**達成的的房屋買賣協議無效。
二、被告任**于本判決生效后三十日內騰退出北京市延慶區香營鄉三道溝村39號院的房屋，并將該房屋及附屬設施返還給原告邱**、李桂書、劉**。
三、原告邱**、被告李*于本判決生效后三十日內退還被告任**房屋折價款十四萬三千八百七十元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費七十元，由原告邱**負擔三十五元，已交納，由被告任**負擔三十五元，于本判決生效后三日內交納；反訴費三千一百七十七元，由原告邱**、被告任**各負擔二分之一，均于本判決生效后三日內交納。評估費二千元由原告邱**、被告任**各負擔二分之一，均于本判決生效后三日內交納。
來源：中國裁判文書網
《中華人民共和國土地管理法》第六十三條
《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條
案由：農村房屋買賣合同糾紛
原告邱**與被告李*、任**農村房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。
判決書內容：
本院查明如下事實，原告邱**與原告李桂書、劉**原系兒媳與公、婆關系，被告李*系原告邱**與丈夫李*德之子。原告邱**與丈夫李*德在延慶區香營鄉三道溝村39號院有北房5間，2004年11月李*德去世，2005年被告邱**與被告任**協商，以1.5萬元的價格將該5間北房賣與被告任**，后任**對該房屋進行修繕并增建小北房一間。2015年4月13日，三原告訴至本院，以被告李*擅自將房屋賣與被告任**，且任**非本村集體經濟組織成員，其購買農村房屋違背相關政策為由，請求確認李*與被告任**達成的房屋買賣協議無效，并要求被告任**返還其房屋。本案在審理過程中，被告李*承認其擅自將房子賣與被告任**，亦認可雙方的買賣協議無效，現同意三原告的訴訟請求，并同意適當退還被告任**房價款；被告任**否認被告李*與其協商買房事宜，并提交香營鄉三道溝村村民的書面證明，證實系原告邱**與其達成的買賣協議，同時其申請對房屋進行價格評估，并提出如經法院認定雙方的買賣協議無效，則要求原告按評估價格返還其房屋及附屬物價款；經本院委托北京東華天業房地產評估有限公司進行評估，雙方爭議的房屋重置成新價及區位補償價合計143870元，三原告及被告李*對評估結論無異議，被告李*同意按評估價格返還被告任**購房款項，被告任**認為評估價格過低，因此堅持要求確認買賣協議有效、不同意退還房屋，同時稱如法院認定買賣協議無效，要求原告方賠償其房款損失30萬元，因此雙方未能協商解決。
本院認為，農民集體所有的土地的使用權不得出讓或轉讓；違反法律、行政法規的強制性規定的合同不具有法律效力；合同無效的，因該合同取得的財產，應當予以返還，有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應責任；本案被告任**非北京市延慶區香營鄉三道溝村村民，其通過購買原告房屋的形式可能取得原告宅基地的使用權，而農村宅基地屬于農民集體所有土地，因此其行為違反了法律規定，屬于無效?，F三原告請求確認雙方達成的房屋買賣協議無效，并要求被告任**返還房屋，本院應予支持。三原告訴稱系被告李*與被告任**達成的買賣協議，而被告任**提供三道溝村村民的證詞，證明系原告邱**與任**達成的協議，因此對該事實本院予以確認。關于被告任**主張返還購房款的意見，因其已經申請對房屋及所有附屬物進行評估，而評估價格是對現該房屋整體狀況作出的價值評估，因此應當按照該評估價確認應予返還的房屋價款。鑒于被告李*對該估價無異議，亦表示同意按該價格返還，因此本院確認被告李*與原告邱**共同退還被告任**房屋折價款。原告李桂書、劉**并未參與房屋買賣事宜，因此不承擔返還房價款的責任。依照《中華人民共和國土地管理法》第六十三條、《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條的規定，判決如下：
一、原告邱**與被告任**達成的的房屋買賣協議無效。
二、被告任**于本判決生效后三十日內騰退出北京市延慶區香營鄉三道溝村39號院的房屋，并將該房屋及附屬設施返還給原告邱**、李桂書、劉**。
三、原告邱**、被告李*于本判決生效后三十日內退還被告任**房屋折價款十四萬三千八百七十元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費七十元，由原告邱**負擔三十五元，已交納，由被告任**負擔三十五元，于本判決生效后三日內交納；反訴費三千一百七十七元，由原告邱**、被告任**各負擔二分之一，均于本判決生效后三日內交納。評估費二千元由原告邱**、被告任**各負擔二分之一，均于本判決生效后三日內交納。
來源：中國裁判文書網
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